成年年齢が18歳になり賃貸契約可能に。気を付けたいトラブルとは？

2022年4月1日から成人年齢が18歳に引き下げになるとともに、若い世代の賃貸契約トラブルが多発することが予想されます。この記事では、そんなトラブルを回避するために起こりうるトラブルを紹介していきます。

18歳への成人引き下げ理由

2022年4月から成年年齢が18歳に引き下げられました。成人年齢は、明治9年の太政官布告で20歳に定められてから約140年ぶりに今回の改正で変更されます。なぜ、このタイミングで20歳から18歳に成人引き下げが決定したのか。その理由には、意外な法律が関係していました。

成年年齢が引き下げられることになったきっかけは、2007年に第一次安倍政権で成立した国民投資法が関係しています。憲法96条には、憲法改正には衆議院参議院それぞれで総議員の3分の2以上の賛成で、国会が発議し、国民投票で過半数の賛成を必要とすると規定していますが、国民投票を具体的にどのように行うかは、第二次世界大戦後長く決まっていませんでした。

しかし国民投資法により、具体的な内容が明記され憲法改正の是非を問う国民投票は18歳以上の日本国民に投票権が与えられることになりました。

そこで国民投票の投票権を18歳以上とした場合、それまで20歳から責任が発生する他の法律はどうするのかという問題が発生します。

公職選挙法の選挙権を18歳とすることは賛成意見が多い中、民法上の成年年齢なども揃えるかについては賛否両論があり、賛成意見には海外でも国民投票での判断能力と民法上の判断能力は同じというのが主流だとされているというものがありました。

そのなかで、国民投票法の附則第３条に成年年齢を定める民法その他の法令の規定について検討し、必要な法整備をする旨が盛り込まれ20歳で可能になる法律行為が18歳に変更されていき、今日の成人年齢18歳引き下げが実現しました。

18歳への成人引き下げによる影響

民法が定めている成年年齢は、一人で賃貸、ローンなどの契約をすることができる年齢という意味と、父母の親権に服さなくなる年齢(親の同意を得なくてもよい)という意味があります。成年に達すると、自分の意思で様々な契約ができるようになります。

例えば、実家を出て賃貸の部屋を借りる、携帯電話の契約、車や家など高額な商品を購入したときにローンを組む、自分名義のクレジットカードをつくるといったとき、未成年の場合は親の同意が必須です。

しかし、民法上の成年になると親の同意がなくても、こうした契約が自らの意思でできるようになるのです。

また、親権に服さなくなるため自らの定住場所、高校や大学進学や就職などの進路も自らの意思で決定できるようになります。

さらに、10年有効のパスポートの取得や医師免許、薬剤師免許、公認会計士や司法書士、行政書士など資格を取得したりすることもできるようになります。

性同一性障害の方の性別変更も18歳で自らできるようになりました。

結婚は女性が16歳からで男性が18歳からでしたが、成人年齢が18歳からになったことをきっかけに女性も18歳から結婚できることになり男女で揃えられることになりました。

ちなみに、飲酒喫煙や公営ギャンブル(競馬、競輪、オートレース、競艇など)の投票券購入、養子を迎えるなどの行為は20歳からに据え置きです。

賃貸契約時に起こりえるトラブル

国民生活センターによると、住宅の賃貸借（いわゆるアパートの契約など）に関する消費生活相談件数のうち、契約当事者が20歳未満及び20代の割合は毎年2割に上るそうです。契約時のトラブル以外にも入居中、退去時にも契約内容のトラブルが発生しています。

ここからは、具体的な事例をご紹介していきます。今後、18歳成年年齢引き下げに伴い20代未満の相談件数割合は増えていくでしょうから気を付けていきましょう。

入居前に解約したら、支払った敷金を含む約18万円がほぼ返ってこなかった

賃貸契約をする場合、契約上重要な説明を受けた後に契約を交わします。契約をすると、そこに記載された内容を理解したうえで契約したと解釈されます。

つまり、そこに記載された契約内容を実行されたとしても文句は言えません。賃貸借契約書には、国土交通省が推奨するひな型があります。しかし、個人間の契約の場合それぞれの事情があるので、社会通念上消費者側に著しく不利になるものを除いてお互いが合意の下契約を結べばどのような契約内容でも構いません。

この事例の場合、申し込みの段階であれば自己都合で契約を破棄することができ、預けたお金は返ってくるはずでした。しかし、契約成立後はたとえ実際に入居する前に契約したとしても、契約解除について契約書に記載された内容通りの手続きが行われて18万円が返ってこなくても文句は言えません。

賃貸マンション退去後に、原状回復費用として17万円を請求された

入居時だけでなく、退去時のトラブルもかなり多いです。特にトラブルで多いのは、敷金と退去時の原状回復費用の清算についてでしょう。

国土交通省では、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインをホームページに公開しています。契約書には、原状回復に関する取り決めを具体的に明記するよう推奨しているので入居前の契約時点でガイドラインをしっかり確認しましょう。

ちなみに敷金とは、アパートの借主が家賃の支払いや部屋を損傷させた場合の修理費などの金銭債務を担保するため、賃貸借契約時に貸主に渡すお金のことです。敷金については、2020年4月に施行された改正民法で貸主の敷金返還義務が明記されました。基本的には、家賃滞納などが無ければ、原状復帰にかかった金額が差し引かれて返還されます。

この事例の場合も、社会通念上契約者に不利となることが無いようであれば契約書通りに手続きが行われた場合、17万円の支払い義務が発生します。

トラブルを防ぐには

契約時、入居中、退去時のトラブルを防ぐには、契約前に契約書をよく読み内容を理解しておかなければなりません。特に禁止事項、修繕に関する事項、退去する際の費用負担に関する事項や、特約について必ず確認しておくべきです。国民生活センターでは、下記のようなチェックリストを公開しています。契約時の指針として利用すると良いでしょう。

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また、契約書類の内容を確認するだけでなくできる限り入居前に貸主側と一緒に賃貸物件の状況を確認しておくと良いです。初めからあった傷や汚れ、破損個所など写真を撮っておくと退去時に発生するトラブルを防止することができます。

さらに、入居時のトラブルは気づいた段階ですぐに相談しましょう。入居時には、雨漏りやトイレの水漏れ等のトラブルが発生することがあります。その場合は絶対に自分で修理業者に依頼して修繕しないようにしましょう。貸主側に相談しないで勝手にやった場合、思わぬトラブルに発展することがあります。

退去時には、納得できない請求をされる可能性があります。その場合には、国土交通省が定めているガイドラインを参考に貸主側に説明を求め、費用負担について話し合うようにしましょう。面倒ですが、退去時にも貸主と一緒に賃貸物件の現状を確認し、必要があれば写真やメモを残しておくことをお勧めします。修繕が必要な個所などは、必ず写真に残すようにしましょう。